Нужен совет юриста

[Иштван]

Для начала - всех приветствую, я вернулся на любимый форум (и даже помню что кому обещал, но из-за павшей в боях с превосходящими силами противника флешки выполнить обещание в данный момент не могу).

А теперь по существу:
С хорошим человеком произошла неприятная история - дом сгорел до состояния "ремонту не подлежит". Власть приняла решение жильцов скорейшим образом расселять.
Дом некоторое время назад был куплен инвестором, дабы опять-таки расселить жильцов, и снести его под застройку. Квартира трехкомнатная, приватизированная.

Вопрос - на что в этой ситуации рассчитывать, и как действовать, чтобы получить жилье отличное от общежития?
Насколько люди зависят от доброй воли инвестора, и что по закону обязана сделать администрация?

Место происшедшего - РФ, Ярославская область.

Заранее спасибо.

[Rian]

Эр Иштван, моя специализация как юриста довольно далека от жилищных правоотношений, но постараюсь прояснить, что смогу.

Итак, дом признан подлежащим сносу. На самом первом этапе следовало бы обратить внимание на Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, утвердившее Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Согласно п. 7 вышеуказанного Положения признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как межведомственной комиссией.
Немаловажным моментом является то, что к работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), Таким образом, если собственник жилья не привлечен к работе в указанной комиссии, то решение, принятое ею (независимо от конкретного результата), является незаконным.
Стоит обратить внимание на то, что собственник имеет только право совещательного голоса в комиссии, в связи с этим его несогласие с выводами комиссии не влечет каких-либо серьезных результатов.

Однако данная ситуация, по-видимому, уже получила дальнейшее развитие. Допустим (и скорее всего это так), комиссией принято законное решение о сносе дома. Теперь собственникам нужно ознакомиться со ст. 32 Жилищного кодекса.
В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок.
Да-да, бывшие собственники квартир должны подсуетиться, и своими силами снести останки злополучной конструкции. Это требование абсолютно законно – Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" позволил обременять приватизируемое имущество обязательством собственника произвести восстановление, ремонт и снос приобретенной у государства недвижимости.

Конечно, никто от собственников этого не ждет.
 В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома (как и следовало ожидать), Жилищный кодекс предусматривает, что земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (т.е. предоставленных по договорам соц. найма).

Итак, принято решение об изъятии земельного участка и жилого помещения. В соответствии с все той же ст. 32 ЖК с собственником жилого помещения заключается соглашение о выкупе его жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа. Обратите внимание, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику (убытки, которые несет собственник в связи с изменением места жительства, временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, был заключен договор аренды и собственник лишился арендных платежей). Однако следует ожидать, что рыночная стоимость жилого дома, находящегося в аварийном состоянии, будет довольно низкой. Поэтому выкупная цена не позволит бывшему собственнику приобрести жилое помещение.
Ст. 32 также предусматривает, что муниципальные органы могут предложить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (т.е. собственник должен будет доплатить разницу). Но это только по его (собственника) согласию. Обязанности муниципальщиков предоставить собственникам иное жилое помещение (как по договорам найма) законодательство не предусматривает.

В данной ситуации у нас подключился инвестор. Очевидно, что муниципальщики продали ему (или отдали в аренду) земельный участок под аварийным домом. Тут надо посмотреть договор с инвестором – какие у него обязанности. (А главное, есть ли обязанность предоставить жилые помещения бывшим собственникам по окончанию строительства дома. Чаще всего, это указывается в договоре. В судебной практике было дело, когда инвестор отказался предоставлять квартиры бывшим собственникам в построенном доме. Одна семья самовольно въехала в новую квартиру. Иск об их выселении подали муниципальщики, инвестор поддержал иск. Но суд признал правоту «захватчиков», так что по завершению строительства, если инвестор рыпнется – в суд. Сейчас с этим строго.

Еще несколько моментов. Попасть в общежитие у вашего друга шансов нет никаких (эти помещения предоставляются по иным основаниям), но есть шанс попасть в жилое помещение в домах маневренного фонда. Такие помещения предоставляются только если утраченное жилое помещение было для собственника единственным, и только на время – до завершения всех расчетов с ним относительно компенсации за жилье (ст. 95 и 106 ЖК).

Предпоследнее. Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов федерации. Это значит, что субъекты могут принимать нормативные акты, улучшающие положение граждан относительно федерального регулирования. Наверняка такие НПА действуют в Ярославской области (в Москве это Закон № 21). Надо проверить местное законодательство (и подзаконные акты – распоряжения главы субъекта или местного самоуправления), особенно на предмет определения выкупной цены и рыночной стоимости. Следует также обратиться в уполномоченный орган – какой-нибудь местный департамент жилья – там все должны знать и объяснить.

И последнее. Лучше обратиться к юристу. Самому разобраться в НПА и даже в договорах будет очень нелегко. Удачи вашему другу.

[Иштван]

Большое спасибо!

Обратиться к специалисту - оно, конечно, действительно надо, просто как было сказано - "не помешало бы знать, что вообще происходит" 

[Rian]

Это бесспорно.  Если будут вопросы – обращайтесь. Постараюсь помочь по мере своих сил.

[Ксю]

Очень важно, в каком регионе это все произошло. В Питере, например, оценка рыночной стоимости жилых квартир (и их долей) в аварийных домах при расселении и предоставлении собственникам компенсаций проводится в предположении "отсутствия аварийности". Это формулируется в Техническом задании на оценку, а ТЗ подписывает районная администрация. Так что получается не так уж плохо.
Также необходимо выяснить, по какой причине произошел пожар. Есть ли виновный и можно ли с него взыскать ущерб? Или это несчастный случай?
Кстати, инвестору не могли "продать дом". Могли продать "муниципальную долю" или "долю РФ" в объекте недвижимости, включающем права на земельный участок и права на здание. Так что деталей очень много и разбираться надо на месте с местным юристом.         

[Rian]

Эрэа Ксю,

Кстати, инвестору не могли "продать дом". Могли продать "муниципальную долю" или "долю РФ" в объекте недвижимости, включающем права на земельный участок и права на здание.

Это не совсем так. Не зря же закон предусматривает процедуру "изъятия земельного участка для муниципальных нужд". После признания дома подлежащим сносу (и после того, как собственники не снесли его), муниципальщики в обязательном порядке изымают земельный участок под домом, и, соответственно, выкупают все жилые помещения, которые им не принадлежали – т.е. приватизированные квартиры (юридически это проворачивается путем выкупа жилых помещений, а доля в праве собственности на зем. участок следует за отчуждаемой квартирой. Хотя, можно говорить и об изъятии с компенсацией… Но это уже не принципиально). Поэтому в муниципальной собственности оказываются уже не доли в праве собственности на земельный участок и в имуществе общего пользования, и не отдельные жилые помещения, а полное право собственности, ну, в данном случае только на зем. участок  (раз жилые помещения как объект права собственности уничтожены). А это значит, что муниципальные власти вольны им распоряжаться. "Продать  дом" инвестору они действительно не могут (надеюсь, не из моего поста сделан такой вывод), так как дома на снос у нас не продаются.  Речь идет о продаже (или сдаче в долгосрочную аренду) земельного участка под домом. А в договоре с инвестором прописываются его обязательства насчет сноса старого строения и возведения нового, с распределением долей (на будущее) между инвестором и муниципальным образованием.

Все остальное в Вашем посте полностью поддерживаю.

[Ксю]

1. А уничтожены ли права на жилые помещения?
2. Опять-таки в Питере продают "дома под снос" с торгов Фонда имущества (вернее доли государства в них). Будущая застройка регламентируется "Гениальным" Планом и Правилами Землепользования.
3. Также заключают т.н. "инвестиционные договора" между городом и инвестором (целевое выделение). После окончания реконструкции или нового строительства  оформляется полное право собственности на здание и аренда на 49 лет на участок.

Опять-таки регион и его правила нам не известины.   

[Иштван]

Раскапываю свою старую-престарую тему - снова хотелось бы обратиться к коллективному разуму форума.
Если вдруг среди нас есть постоянные жители Республики Казахстан (а ещё лучше, местные юристы или просто граждане, подкованные в тонкостях работы местных ЗАГСов и легализации старых советских документов) - напишите мне пару слов в личку, пожалуйста. Есть вопрос частного порядка.
А то из жителей РК я только про ув. Кэмела знал, а он с апреля на форуме не появлялся.